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78#项目生意记
文/
左文生
智慧、专业、拼搏，，，是完成北外滩78#项目大宗生意的坚实基础，，，也是我们追求卓越、使命必达的信心包管
左文生
金茂上海第一事业部
2020年3月，，，新冠疫情在海内刚刚获得控制，，，金茂上海各个项目最先陆续复工，，，但整个房地产销售市场仍处于冰封状态。。
“必需在630之前完成78#项目的生意！”中国金茂总部发来指令。。78#项目，，，是继上海港国际客运中心、上海国际航运效劳中心、上海星港国际中心等项目后，，，中国金茂在上海北外滩开发的又一个商办综合体项目，，，妄想修建面积11.4万平方米。。此时，，，这个项目的施工进度刚刚抵达地面正负零，，，距离6月30日仅剩100天。。
军令如山。。经由深图远虑，，，金茂上海治理层决议把“大宗生意”这个“重器”搬出来。。
北外滩78#项目效果图
全心谋划 智推客户下单
在履历数十年高速生长后，，，受中美商业战等宏观形势影响，，，海内的商业办公项目市场近两年进入调解期，，，投资者关于商办项目的收购变得理性而审慎。。别的，，，之前成交的大宗生意，，，基本都是正在运营且租金稳固的项目，，，在建项目的生意难见踪影。。
2020年突如其来的新冠疫情，，，更是从租赁市场和投资市场两头对大宗生意举行挤压，，，市场上险些没有活跃的买家。。要在极短时间内以合理价钱完成78#项目生意，，，险些是不可能完成的使命。。
在对市场举行一番筛选排摸之后，，，金茂上海迅速把目的锁定在已有相助基础的国华人寿身上。。一样平常情形下，，，金融机构与房企举行项目相助，，，主要看中的是开发商的操盘能力，，，以确保项目建设能够清静保质、准期完成，，，以是金融机构往往不会百分之百自力收购一个在建工程。。
对此，，，金茂上海团队一方面向国华人寿表达了金茂周全退出78#项目的刻意，，，若是对方不收购，，，将失去在北外滩这个焦点区域完整拥有一个优质资产的大好时机；；；；另一方面，，，金茂上海也允许以项目原班团队为基础继续做好项目后续建设，，，作废买家记挂，，，最终促使国华人寿做出起源决议。。
告竣起源意向之后，，，双方进入价钱谈判的要害阶段。。最初几轮谈判中，，，双方基于通例的市场价钱睁开博弈，，，迅速陷入一种零和拉锯状态。。多轮交锋后，，，金茂上海意识到，，，必需改变谈判思绪，，，追求突破。。
金茂上海内部一连几天重复讨论定价战略，，，认真剖析双方作为开发商和金融机构各自差别的指标要求，，，并划分用差别的投资逻辑举行模拟测算，，，最终找到了求同存异的解决步伐，，，乐成促成双方取得一致。。凭证双方告竣的生意价钱，，，如还原到市场可比的谋划性写字楼资产估值，，，78#项目的整盘货值将抵达100亿元左右。。
沉稳专业 实力促成谈判
若是说价钱谈判是一场攻坚战，，，那么协议谈判就是一场周全阵地战。。在金茂上海认真人的直接指挥下，，，投资、财务、法务等各个条线组成事情小组，，，谈判生意协议、推进生意流程、落实生意计划。。
国华人寿是包管机构，，，他们关于生意协议的关注重点、合规流程等方面，，，与开发商有很大差别。。为此，，，双方的协议版本必需兼顾各自的诉求。。怎样通过一个生意协议把各方的需求捏成一个有机拼图，，，成为生意历程中又一要害使命。。这需要事情小组具备足够的专业能力和相同技巧。。
在协议谈判历程中，，，事情小组首先牢牢掌握住本次生意的焦点逻辑，，，阻止偏离偏向。。此次生意涉及股权、债权、后续资金安排及开发建设等多个方面，，，种种因素的组合关系、生意时序有多种转变的可能。。谈判历程中，，，对方团队泛起了数次摇晃未必，，，甚至一度作出生意无法实现的判断。。事情小组始终严酷守住生意的焦点要点，，，从专业的角度坚持我方态度，，，阻止双方在明确应对上的不同导致生意目的的偏离。。
在死守焦点目的的条件下，，，对各个细节的谈判是一个比拼耐心和耐力的历程。。事情小组险些天天加班到深夜，，，既有整体PK，，，也有结对厮杀。。天天晚上，，，事情小组都会汇总当天情形，，，梳理问题，，，讨论解决计划。。事情群里时而爆出一个难题，，，让人头痛不已，，，时而又因啃下一个硬骨头，，，引来各人的欢呼。。资产评估问题、债权置换节点、进场生意主体、国资合规流程、风控包管条款、贷款保函撤换、职员安顿协调、后续建设安排……在一次次艰辛卓绝的相同协调中，，，种种问题被逐步解决，，，就连五一假期时代，，，对方也没有逃过金茂上海事情小组的人盯人。。终于，，，假期事后，，，协议初稿灰尘落定，，，最先启动生意决媾和执行流程。。
突破极限 快速实现生意
凭证以往类似案例的履历，，，要完成一个项目的股权转让，，，需要经由内部决议、评估备案、国资审批、进场挂牌和成交确认等一系列办法，，，破费时间至少两个半月以上。。事情小组还没从告竣协议初稿的欣喜中缓过神来，，，就马一直蹄地投入到另一场与时间的赛跑之中。。
在生意署理机构的配合下，，，事情小组凭证630的目的节点倒排生意妄想表，，，把产权生意所的挂牌转让流程举行科学的精简，，，为项目审批预留尽可能多的时间。。每一步都是交织作业，，，每一环都细密联动，，，在进入下一个审批环节时，，，所有内容都要完全相同到位。。
事情小组派专人赶赴北京，，，配合流程并行交织递件。。为确保万无一失，，，流程执行的对表距离从一天、半天，，，缩短到两小时、一小时，，，最后险些是掐着秒表落实每一道流程。。在集团和中国金茂总部的鼎力大举支持下，，，这次生意遇上最后的时间窗口，，，于5月22日在北交所正式挂牌。。
挂牌后的公示时代，，，生意事情同样也不轻松。。潜在买方的报名禁止有任何闪失，，，资格审核和付款时点必需严丝合缝，，，场外的银团贷款协调、会计确认事情也要坚持亲近同步。。相关文件的流转，，，都是先邮件审核，，，再原件快递到各方，，，最洪流平地抢时间，，，甚至让各方的文件直接在机场汇合，，，再由专人快递盖章并第一时间返回……经由一连串精准操作，，，终于在6月28日拿到北交所的生意凭证，，，比原妄想提前两天实现了金茂上海对总部的允许。。
在生意完成后的一次碰头会上，，，国华人寿的一位向导道出了心里话：“之前，，，我们一直以为这个生意至少需要半年时间，，，肯定是无法在630之前完成的。。现在看来，，，你们的效率确实高，，，你们的团队确实棒，，，给你们点赞！”
智慧、专业、拼搏，，，是完成北外滩78#项目大宗生意的坚实基础，，，也是我们追求卓越、使命必达的信心包管。。相信在未来的上海商办市场，，，金茂上海唬�；；菇戳⒃椒⒀だ玫囊导�。。
