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全历程对标打造商业IP
文/
丁蕤
金茂商业将充分使用此次对标的履历与效果，，，，，，一连使用对标治理工具推动行业标杆级商业产品的打造，，，，，，实现五年20个览秀城的生长目的
丁蕤
中国金茂总裁助理
金茂商业总司理
商业地产作为持有型物业，，，，，，能够获得恒久稳固的现金流回报。。与住宅地产相比，，，，，，它不易受经济形势转变和土地供应收紧等政策的影响，，，，，，可以作为住宅地产抵御市场、政策等危害的压舱石。。
金茂商业是中国金茂“双轮两翼”生长战略中“持有轮”的主要组成部分。。2019年4月，，，，，，中国金茂形成“2212”战略，，，，，，其中，，，，，，坚定不移地打造商业IP成为中国金茂战略升级的主要偏向之一。。但相较于华润、大悦城等业内标杆商业地产企业，，，，，，金茂商业的生长尚处于起步阶段，，，，，，面临着生长路径不明确、缺少标杆产品支持、对消耗者洞察研究不深入等问题。。因此，，，，，，剖析对标企业的生长路径，，，，，，寻找与对标企业的差别与缺乏，，，，，，可以让金茂商业战略更明晰地落地。。
精准对标 确定生长路径
市场上标杆企业的生长路径是怎样的？？？？？？未来中国金茂商业营业的生长偏向怎样？？？？？？思量目今公司实力、条件和投资时机，，，，，，金茂商业的战略路径与对标企业会有哪些差别？？？？？？金茂商业以“标杆治理八步法”为工具，，，，，，接纳立异事情坊形式，，，，，，商讨金茂商业未来生长路径。。
纵观海内外领先的商业地产开发商，，，，，，凭证区域选择和营业模式划分，，，，，，主要有两大典范路径：
第一种模式为在二线及三四线都会举行商业及综合体项目开发，，，，，，总结标准化产品线，，，，，，并快速复制到天下，，，，，，如万达和新城；；
第二种模式为在一线都会打造旗舰商业为焦点的单体或综合体项目，，，，，，赢得市场较高认知度后一直强化品牌IP，，，，，，并举行异地项目扩张，，，，，，扩张历程中凭证差别都会及区位，，，，，，一直充分产品线。。典范企业如华润、大悦城、凯德、瑞安。。
金茂商业更适合哪种模式？？？？？？从对标企业的土地获取方法看，，，，，，“规模复制”生长路径的商业地产公司项目以二线或者三四线为主，，，，，，“一战成名”的商业地产公司则都是在一线都会焦点地区打造标杆性的产品迅速提升着名度。。可是，，，，，，现在一线和新一线都会焦点地区商业土地资源稀缺，，，，，，获取难度较大。。
从资产价值角度看，，，，，，对标公司如中粮“大悦城”和华润“万象城”，，，，，，因资产集中在一二线都会，，，，，，资产价值比新城“吾悦广场”更高。。同时，，，，，，精准的定位和较大的体量也能带来更多的项目收益。。
从协助拿地角度看，，，，，，“一战成名”的商业IP通常能协助开发商拿下条件更好的土地，，，，，，如一二线都会中心或其他英华地带。。而规模取胜的模式在低线级都会更易推广。。
连系对标公司的生长特点和市场情形现状，，，，，，金茂商业确定的生长路径为：着力结构新一线和二线都会，，，，，，以“一战成名”路径打造标杆性项目，，，，，，提升市场认知度，，，，，，使用重点打造的“览秀城”IP快速举行异地扩张；；时机型获取一线都会旧城刷新时机打造标杆项目，，，，，，强化品牌影响力。。
夯实基础 践行都会运营战略
为实现五年20座览秀城的战略目的，，，，，，金茂商业通过对标，，，，，，确定了公司生长路径及商业项目的获取模式。。
从市场现状看，，，，，，对标公司有以开发为主导和以单独拿地建设运营的商业主导两种模式。。都会运营商是中国金茂的焦点定位，，，，，，而商业是都会运营战略中必不可少的组成部分，，，，，，这决议了金茂商业获取项目的模式之一是追随战略。。公司现在的商业品牌市场认知度、标杆项目缺乏、招商资源缺乏，，，，，，导致租金收入和利润率与领先企业保存较大差别，，，，，，金茂商业需要借助中国金茂都会运营战略，，，，，，强化商业资源获取，，，，，，一直夯实运营能力，，，，，，拓展招商资源。。
定位需求 打造主题性商业
IP定位是一家商业地产公司产品的基因，，，，，，是商业项目的奇异标识。。对标公司均有明确的IP定位：华润万象城定位高端、一站式、国际化购物中心，，，，，，凯德定位中高端、年轻时尚购物中心，，，，，，龙湖定位中等消耗、以生涯为导向、面向家庭的购物中心。。
“览秀城”是金茂商业未来项目建设的标杆产品，，，，，，但现在只有长沙览秀城一座在营业。。想要在未来5年打造20座览秀城，，，，，，并践行“一战成名”的生长路径，，，，，，公司就必需起劲推进览秀城标杆产品的打造。。金茂商业再次以立异事情坊为载体，，，，，，使用“双钻模子”和“价值主张图”研究消耗者需求、举行产品IP主题定位。。
“双钻模子”通过探索消耗者需求、界说消耗者需求、匹配需求并设计产品、最终实现产品的历程，，，，，，确定览秀城产品的商业IP打造。。
在这个历程中，，，，，，通过“价值主张图”探索并界说消耗者的需求、痛点与愉悦点，，，，，，基于此构想并输生产品效劳价值、痛点解决计划、愉悦点创立计划，，，，，，最终通过探索、界说、构想的重复迭代，，，，，，输出从消耗者需求和体验出发的“览秀城十二大亮点”。。在产品打造的详细实践历程中，，，，，，金茂商业将凭证每个项目特征、外地消耗者的需求特点等选取差别亮点组合，，，，，，打造高品质的主题性商业。。
对标事情是恒久深化的历程，，，，，，对标效果落地也尚需时日。。金茂商业将充分使用此次对标的履历与效果，，，，，，一连使用对标治理工具推动行业标杆级商业产品的打造，，，，，，实现五年20个览秀城的生长目的。。
